Совершенно невероятная для человека, привыкшего к порядку в документах, ситуация: дом или строение в Финляндии не являются самостоятельным объектом недвижимости. Похоже, легче понять, что такое единство Отца, Сына и Святого духа.. Но то, что ваш, может быть, самый лучший в округе дом вообще ни в каком документе не отмечен, кроме как на карте и в налоговой декларации, — этого мозг решительно не воспринимает! Собственно из-за пробела в законодательстве и родился этот феномен — феномен «тайного владения» (salainen omistus).

Самый распространенный вариант возникновения «тайного владения» происходит, когда супруги до или после заключения брака начинают строить дом на участке земли, принадлежащему одному из них. В результате получается, что объектом недвижимости становится участок земли со всеми постройками на нем. Но владельцем участка земли является один человек, а дом-то строили уже двое! Вот этот второй и является «тайным владельцем» (salainen omistaja), потому что его право на дом нигдешечки зарегистрировать невозможно.

В этом случае «крайними» оказываются кредиторы, если они попытаются получить возврат долга за счет имущества должника. При взыскании долга «тайный владелец» может заявить о своих правах. В законах нет прямого указания на подобные ситуации, но по сути применяются правила Земельного уложения (Maakaari), закона о совместном владении (Laki eräistä yhteisomistussuhteista), а также закона о взыскании (Ulosottolaki). В каждом случае суд будет рассматривать ситуацию индивидуально, так как «тайный собственник» обязан убедить суд в том, что дом (строение) действительно строилось и использовалось совместно, а поэтому он имеет право на половину стоимости этого дома. Однако с оценкой стоимости такого дома возникнут проблемы: если у дома один собственник и нет спора о праве, то дом будет стоить дороже, чем дом с неопределенным статусом. А судебные разбирательства в подобных ситуациях могут затянуться на многие годы.

Поэтому при оформлении покупки земли и при заключении договоров о строительстве надо уделять особое внимание распределению и фиксации права собственности. Также важно помнить о роли брачного договора и завещания, потому что эти документы также могут влиять на определение права собственности на недвижимость в будущем.

Примерно такая же ситуация может возникнуть, если дом построен на арендованной земле, но в таком случае разбираться проще: когда договор аренды заканчивается (и в договоре аренды ничего особенного про новые постройки не прописано), то арендатор должен очистить арендованную землю от всего «понастроенного» и вернуть участок земли в том же виде, как его арендовал. 

Наталия Мальгина
Магистр правоведения